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演講稿-購物中心招商困局與解決之道5頁DOC

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內容簡介
購物中心招商困局與解決之道 廣州楚睿商業有限公司董事副總經理 馮志斌 非常感謝主持人,非常感謝大會提供這個機會能夠跟大家交流。更加感謝謝會長。今天我和大家分享的一個成果就是佛山東方廣場,這個案例是因為我們前幾年碰到招商的困惑來到大連找到謝會長,在他的毫無保留的指導下,我們找到一些竅門,到時候能夠在招商的困局中走出來,而且走到一條比較特色的路。到現在位置,這個項目取得了巨大了成功,希望能和大家分享一下這份喜悅。 購物中心從廣州太陽城96年開業,到現在這個行業應該發展差不多14年。在這14年當中,行業的營運水平、理論水平都在不斷的提高。但是一直以來,招商給咱們的帶來的困難是越來越多,而且是越來越明顯。造成這個原因是有很多方面的。但是應該來說從這個行業的投資性質來說,這個是一個根本的原因。為什么這么說?大部分的商業物業其實他的投資是由房地產開發商去投資的。由于開地產開發在這個過程當中招商只不過是他認為是一個最后的階段。而恰恰招商是物業經營營運階段的一個起點,所以這個是第一。 第二由于房地產開發在這個當中他把物業出售一部分的產權,所以在經營的當中又出現了一個矛盾,就是一個回報率的問題。而作為經營象大家一起說的,象這幾天很多專家也提到一個問題就是放水養魚,有一個培育期,但是正因為這種矛盾而另到招商過程當中碰到這種困局。 還有一個就是供應和需求的不平衡,另到招商碰到瓶頸。以佛山東方廣場為例,我們看看我們是怎么樣走出這個困境。這個項目是在佛山的禪城區,是一個舊城區的改造項目,住宅是60萬平方米,商業面積是25萬平方米,總面積是85萬平方米。按照現在的定義也應該算是一個城市的綜合體。但是當初這個項目由于是一個舊城區的改造項目,所以在這個開發商對這個商業營運之前已經是有一些教訓,教訓在哪里呢?因為那個時候商鋪的供應量是比較小的,所以基本上都是開發商完成了開發之后,都直接賣了。而后續的經營是沒有考慮到的。所以這個項目由于當初開發商之前的一些另到投資者沒有一個很好的信心的基礎上,對這個項目開始已經做好了準備。就是要有3到4年的市場培育的預期在里面。同時這個項目已經在項目的開發過程當中,已經引進了主力店,而且是有兩家的主力店。那就是一個就是日本的GMS,第二個就是好用多大型超市,就是最后和沃爾瑪合并的好用多。既然有兩個大型的主力店進來了,為什么沒有一個很好的結果呢?就是因為開發商沒有一個做法另到投資者進場的欲望不強。還有就是資源的不足,嚴重的不足就是以廣東在佛山市二級的市場,那個品牌基本是由經銷商經營。那品牌商不會在這個市場開發,而由經銷商經營的話,他對這個區域太熟悉了。同時由于當時佛山的市場是有限的,他們認為如果在這個舊城區這么龐大的商業物業能夠做起來的話,真是天方夜譚。同時這個物業因為規模太龐大,他能夠做起來對于我們在原有的那些項目的經營當中其實
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