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武漢金銀湖板塊東鑫_鑫海花城二期營銷策劃初步方案DOC

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內容簡介
東鑫·鑫海花城二期營銷策劃初步方案 項目概況: 東鑫·鑫海花城位于金山大道北,東西湖新中心區內。北靠磚碑路并接武漢市輕軌總站、客運總站;南面黃獅海及沿湖30米綠化帶。三店中心路由北到南穿過,將小區分為東西兩片區。總建筑面積約31萬平方米,規劃建設小高層、多層住宅、花園洋房、聯排別墅、商業街、會所等。容積率為1.62,綠化率達40.8%,整個園區以“天然格局,自然設計”為理念,體現戶戶有景,處處皆畫的原創思想。一期17萬多平方米的推盤量,于2003年12月28日開盤,開盤三日,千余套景觀住宅就銷售了70%左右。利用當時良好的房地產市場宏觀環境、項目區域內的規模優勢及價格優勢,僅僅3個月,一期清盤; 項目分析: 1. 產品對比分析:該區域內主要個案以多層為主,小高層為附。區域內競爭面比較單純,物業形態多元化、項目定位的個性化產品特征將使本案成為市場亮點。 2. 價格對比分析:本項目周邊目前實質性競爭個案較少;潛在個案,根據成本定價法,其價格應定位在2000——2800元/平方米。在同等品質下,如果本案價格定位上比較準確將擁有一定性價比優勢。 3. 規模規劃對比分析:本案所處區域,無論是已存個案,還是未建個案,其開發規模均在20萬平方米左右,低于本案。本案預計總建筑面積為31萬平方米,開發規模在市場擁有統治地位,因此在建筑規劃設計方面,擁有較大的發展空間。 4. 市政配套對比分析:本案所處區域,為武漢市城郊結合部,公交路線少,交通不便,項目周遍生活配套設施不完善,相關銀行、超市、醫院、娛樂設施等距離本項目都有一定路程,對市區內的客戶吸引度降低。但,同時,本項目所處區域為武漢市重點規劃區域,如項目所在地為武漢輕軌二期規劃中的輕軌終點站,并正在修建武漢市長途客運中心,因此,該區域的市政配套及人氣在未來幾年內應會急劇上升。 5. 銷售預測對比分析:鑒于本案的項目定位和價格定位比較適合當前的市場需求,多層的市場空缺較大,若把握好上市時機將在區域中取得良好業績,小高層在該區域市場走勢不容樂觀,必須利用全案優勢進行促銷,同時必須注意其價格定位和異化產品定位。 6. 本項目未來競爭態勢:在當今瞬息萬變的市場經濟時代,已經不像過去的“大魚吃小魚”,而是“快魚吃慢魚”。在眾多的板塊中,今年該區域內有多個項目面市;不過,相對其他區域,本區域樓盤目前上市供應量較少,但在不久的將來,該區域內應會涌現大量的競爭性樓盤,目前這些樓盤尚處于前期規劃設計階段。想出奇制勝,必先取得先機,本項目要取得全面的成功開發,建設的速度及先期的宣傳推廣是本案成功的關鍵,在今年10月的房地產銷售旺季若能把握準確宣傳攻勢,同時借助一期成熟的物業配套、開發及銷售成功的東風,必將會給本案的全面去化帶來先機。 項目目標市場分析 目標市場構成: 1、區域內二次置業的家庭 2、漢口地區的客戶 3、投資型客
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